Hoe wordt de jaarlijkse huurverhoging bepaald?

Algemeen

De overheid stelt elk jaar de regels voor de huuraanpassing vast: 

Zo wordt er o.a. bepaald met welk percentage de huur maximaal mag stijgen;
De huurprijs van de woning mag nooit hoger worden dan de huurprijs die wettelijk is vastgesteld voor de woning;
Deze wettelijke huurprijs wordt bepaald door een puntensysteem (woningwaardering);
Van de belastingdienst krijgen wij een indicatie van het verzamelinkomen van het huishouden. Dit kan invloed hebben op het percentage van de huuraanpassing.

Elk jaar vóór 1 mei sturen wij onze huurders een brief met daarin informatie over de jaarlijkse huuraanpassing per 1 juli. In deze brief staat:

De huidige huurprijs van de woning;
De huurprijs die vanaf 1 juli geldt;
Het percentage en het bedrag waarmee de kale huur wijzigt;
De aanpassing van de servicekosten (indien van toepassing);
Hoe je bezwaar kan maken tegen de voorgestelde huuraanpassing van de kale huurprijs;
Het puntenoverzicht van de woning voegen we aan de brief toe;
Als de inkomensafhankelijke huuraanpassing van toepassing is, sluit Actium ook een verklaring van de Belastingdienst bij.

Alles over Jaarlijkse huurverhoging

Gerelateerde vragen

Hoe wordt de huurprijs van een woning bepaald?
Streefhuur

Actium stelt de huurprijs van een woning vast. Elke woning krijgt een streefhuurprijs. Dat is de huurprijs die wij passend vinden voor de woning. We houden daarbij rekening met de maximale huurprijs van een woning.

Woningwaarderingsstelsel (WWS)

De maximale prijs wordt bepaald door het puntensysteem voor woningen. Dat puntensysteem is het Woningwaarderingstelsel (WWS); opgesteld door de overheid. Volgens de waardering krijgt de woning een aantal punten (WWS-punten).

De woning krijgt punten op de onderdelen:
- Oppervlakte van hoofdvertrekken;
- Oppervlakte van overige ruimtes;
- Het aantal verwarmde ruimtes;
- Energieprestatie (het energielabel of de energie-index van je woning);
- WOZ-waarde*;
- Kenmerken keukeninrichting;
- Kenmerken badkamerinrichting;
- Oppervlakte buitenruimte (tuin, balkon, etc.).
Meer informatie hierover vind je op de website van de Huurcommissie.

Streefhuur is lager dan de maximale huur

In alle gevallen ligt de huurprijs die Actium voor een woning vraagt lager dan de huurprijs die maximaal gevraagd mag worden volgens het WWS.

Bij het bepalen van de streefhuur is het aantal WWS-punten het uitgangspunt. Daarnaast willen we graag dat het aantal woningen per huurprijsklasse past bij het aantal woningzoekenden die daarvoor in aanmerking komen. We zorgen er daarom voor dat er per type woning en huurprijsklasse voldoende woningen te huur zijn. Als de woning vrij komt, wordt de woning voor de streefhuurprijs aangeboden. De nieuwe, toekomstige huurder betaalt dan dus de streefhuur.

*WOZ-waarde

Eén keer in het jaar wordt de WOZ-waarde bepaald. Het WOZ-eigenaarsgedeelte is voor Actium. Het WOZ gebruikersgedeelte is voor de huurder. Ben je het niet eens met de aanslag? Dan kun je bezwaar indienen bij de gemeente (afdeling belastingen). Voor het bezwaar kan je ook het taxatieverslag opvragen bij de gemeente.
Ik wil bezwaar maken tegen de jaarlijkse huurverhoging
Lees voordat je bezwaar maakt eerst de volgende punten door. Zo zorgen we ervoor dat je niet ongegrond bezwaar maakt.

Bezwaar maken is zinvol als:
- Er fouten in het voorstel tot huuraanpassing staan.
  In de brief moet in ieder geval staan: de oude huurprijs, de nieuwe huurprijs, de ingangsdatum, de stijging en hoe/ tot wanneer bezwaar gemaakt kan worden;
- Het voorstel tot huurverhoging te laat is.
  Je moet de brief over de huurverhoging minimaal twee maanden voor de ingangsdatum hebben ontvangen. Jouw huurverhoging gaat in op 1 juli 2025. Dan moet je de brief vóór 1 mei 2025 hebben ontvangen;
- Jouw huurprijs door de huurverhoging boven de wettelijke maximale huurprijsgrens komt te liggen.
  Check jouw maximale huur;
- De huurverhoging hoger is dan wettelijk toegestaan.
  Check jouw maximale huurverhoging;
- Er een procedure huurverlaging loopt over onderhoudsgebreken bij de Huurcommissie of de Huurcommissie hierover al een uitspraak heeft gedaan en het probleem nog niet door Actium is verholpen.
Geen bezwaar vanwege onderhoudsstaat

Je kunt geen bezwaar maken als je vindt dat de woning niet goed wordt onderhouden. Op de website van de huurcommissie staat duidelijk uitgelegd wanneer het zin heeft om bezwaar te maken en wanneer niet.

Je kunt een reparatieverzoek natuurlijk bij ons indienen via Reparatieverzoek indienen.

Bezwaar indienen

Je kunt bezwaar indienen door een bezwaarschrift in te dienen op de website van de Huurcommissie. Of neem contact op met de Huurcommissie via 0800 488 72 43.

Je levert jouw bezwaar aan via huurprijs@actiumwonen.nl onder vermelding van Bezwaar Huurverhoging. Het bezwaarschrift moet vóór 1 juli 2025 bij ons binnen zijn.

Bezwaar toegewezen

Is jouw bezwaar gegrond, dan passen we de huurverhoging aan en krijg je daarvan een bevestiging per brief.

Bezwaar afgewezen?

Wijzen wij jouw bezwaar af? Dan kun je ervoor kiezen het bezwaar in te trekken of verder te gaan met de procedure.

Naar de Huurcommissie
Ga je verder met de procedure? Dan vraagt Actium een uitspraak van de Huurcommissie. Wij sturen het huurverhogingsvoorstel met jouw bezwaarschrift en de benodigde stukken naar de Huurcommissie. De Huurcommissie doet dan een uitspraak.

Let op: aan de procedure bij de Huurcommissie zijn kosten verbonden. De kosten (leges) bij de Huurcommissie zijn voor de verhuurder €300,- en voor de huurder €25,-. De partij die in het gelijk wordt gesteld, is zijn leges niet verschuldigd.

Is de Huurcommissie het met je eens? Dan is Actium verplicht om het huurverhogingsvoorstel aan te passen.
Wordt mijn huurtoeslag automatisch aangepast na de jaarlijkse huurverhoging?
In de meeste gevallen wel.

Check 'Mijn Toeslagen'

Actium geeft de jaarlijkse huurverhoging door aan de Belastingdienst. Je ziet de nieuwe huurprijs terug in 'Mijn toeslagen' op de website van de Belastingdienst.
Zie je de jaarlijkse huurverhoging niet terug in jouw account bij de Belastingdienst? Dan moet je dit alsnog zelf doen.

Jouw toeslag zo snel mogelijk aangepast

De Belastingdienst past jouw toeslag zo snel mogelijk aan. Heb je vragen over de aanpassing van jouw toeslag? Neem dan contact op met De Belastingdienst. Je kunt hen bereiken via:
De Belastingtelefoon
Je kan daar terecht met vragen over belastingen en toeslagen.

Tel: 0800 - 0543 (gratis)
Bel je vanuit het buitenland? Bel dan: +31 555 385 385.

Bereikbaar van maandag tot en met donderdag tussen 8.00 en 20.00 uur en op vrijdag tussen 8.00 en 17.00 uur.

Zorg dat je jouw burgerservicenummer bij de hand hebt. Zonder nummer krijg je geen persoonlijke informatie.